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房价上涨那么多 开发商能赚多少钱?

北京便民生活网 2020-01-14 19:58 北京便民生活网 116
这些年房价成为热度持续性最长的话题之一,2009-2019年,很多城市房价的涨幅都比较大,特别是四大一线城市。

这些年房价成为热度持续性最长的话题之一,2009-2019年,很多城市房价的涨幅都比较大,特别是四大一线城市。

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· 北京上涨:312%

· 上海上涨:257%

· 深圳上涨:418%

· 广州上涨:324%

现在问题来了,房价涨了这么多,房地产企业究竟赚了多少钱呢?

>>各大地产公司盈利

想知道一家企业赚了多少钱,最直接的方法是看其财务报告。虽然2019年第三季财务报告已经发布,但年度数据报告的准确性更高,所以表格采用了2018年的年报数据。

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从图表中,我们可以发现大型地产公司。如恒大、碧桂园和万科在营业收入及净利润上都有突出的表现。可是仔细分析后,会发现地产公司们赚钱似乎并不轻松,一众地产公司营业收入数千亿,净利润只有数百亿。图中几家公司算了平均值,国际新闻,若其营业收入为100元,则净利润为10.35元。

有人说了,这还不赚钱么,卖100元的货赚10.35元,很多行业都没它赚的多。这么说也没错,但大家可能忽略了其他条件。因为同时展示五家地产公司数据显得过于冗余,为了方便说明,我单独以万科的财务数据为例。

对于股票比较感兴趣的读者,应该对于表格中的财务数据比较熟悉。

举例:有一家W公司,它只有2449元的本钱,但要做的生意很大,不得已只能向银行借钱。银行一看W公司手里有大把的土地,可以抵押,信用有保障,于是借给它1.39万元。W公司就此掌控了1.63万的资产(包括土地)。可是,从买地盖楼到销售,需要很长时间。W公司虽然很厉害,但也要1304.35天。幸苦了一年,最后一算账,发现2018年卖了2976.79元的货,赚了337.73元。

将例子中W公司的货换成房子,计量单位元换成亿元,结果就是万科公司2018年的财务数据。

1、2976.79元的货类似于营业收入2976.79亿元,赚了337.73元类似于净利润337.73亿元。

2、存货周转天数就是买地、盖楼、销售全流程需要1304.55天。

3、资产=负债+所有者权益,1.53万亿=1.29万亿+2356.21亿,万科的钱基本都是借的,2018年资产负债率高达84.59%。

对数据简单分析后,就可以发现,像万科这样的公司,只靠自己的本钱想通过地产赚大钱是不行的,因为盖楼时间很长,要差不多三年,不像快餐店,几个小时就可以买菜、炒菜、最后客人吃到嘴里。若万科不借钱,只靠本金做地产生意,自己投入100元,只能赚到3.66元(2018年总资产回报率)。万科若借钱做地产生意,自己投入100元,则能赚到23.24元(2018年净资产回报率),因为别人愿意借给它560.50元。关键在于金融机构给地产公司提供充足的“资金”。

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>>关于地产的知识

上述关于地产公司财务数据的分析,可能与大部分人的认知有偏差。盖楼卖房的地产公司居然只赚了这点钱,在我们老家盖一栋小楼可便宜了。当然,有人觉得房屋建造成本不高也是事实。

一年前,好友罗康建新房,他表示:老家在县城郊区,在自家宅基地上盖房子,建筑面积200平米,两层小楼,人工7万多,材料11万多。除去电器和家具,水电瓷砖全部一次到位,一套200平方的房子,不过19万元。

照此计算,罗康200平房子的单位建造成本为950元。当然,这在当地也非常实惠了。我们不可能都在农村盖楼,大部分都要在城市买房,城里的房子成本是多少呢?

上海房子预估每平方造价:4511元

1、配套费用(大配套、小配套,人防易地建设费)小计:720元

2、前期费用(建筑设计费用、景观设计费用、垃圾清运费用、审图费、监理费、造价咨询费)小计:121元

3、建安成本(土建、门窗、保温、室外绿化、电梯、室外道路)小计:2740元

4、经营管理成本(管理费用、销售费用、财务成本)小计:930元

西部房子预估每平米造价:3160元

1、配套费用:160元

2、前期成本:60元

3、建安成本:2200元

4、经营管理成本:740元

实际上,全国的建材成本和人工成本不会有太大的差异,真正的差距在于土地费用和税金。

>>城市地价

地产公司获取城市土地,要多少钱一平方?

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